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Consórcio imobiliário: como escolher a melhor opção do mercado

consórcio de imóveis

Muitos brasileiros planejam adquirir propriedades, seja para morar em casa própria, passar as férias ou mesmo para contar com uma fonte de renda passiva. Seja qual for o objetivo, o consórcio de imóveis pode ser uma excelente opção para alcançá-lo. Afinal, nem todos têm condições financeiras de investir milhares de reais em uma propriedade pagando à vista.

De acordo com o Índice FipeZap, em dezembro de 2020 o preço médio do metro quadrado na venda de imóveis residenciais no Brasil foi de R$ 7.486/m². Isso significa que se você quisesse comprar um apartamento de 50 m², teria que investir cerca de R$ 374.300,00. Caso não tivesse esse valor disponível, você poderia recorrer a um financiamento. No entanto, devido à ação dos juros compostos, o custo final do bem poderia ser consideravelmente maior.

O consórcio de imóveis, portanto, se apresenta como uma alternativa muito interessante. O sistema permite que um grupo de pessoas forme, por intermédio de uma administradora, uma poupança para adquirir propriedades territoriais, como uma casa ou um apartamento, ou para contratar serviços relacionados à construção de imóveis.

Neste post, você entenderá o que é, como funciona e como fazer um consórcio imobiliário. Além disso, encontrará informações que ajudam a avaliar se a contratação vale a pena. Acompanhe a leitura até o final!

O que é um consórcio de imóveis?

Um consórcio de imóveis é uma modalidade de pagamento a crédito que se caracteriza pela associação de pessoas com objetivos em comum para criar uma poupança por um determinado período. Com o consórcio de imóveis, você pode:

  • Comprar um imóvel: seja para fins residenciais, comerciais ou de lazer;
  • Realizar uma construção: o crédito pode ser destinado para a construção de um imóvel em um terreno;
  • Reformar uma propriedade: o consorciado pode utilizar sua carta de crédito para aumentar o espaço ou valorizar sua casa, apartamento ou loja;
  • Quitar uma dívida: opção para pessoas que possuem imóveis financiados.

Os participantes ou consorciados realizam depósitos mensais de acordo com o crédito que desejam obter, e assim compõem a poupança coletiva. A parcela mensal é composta pela quantia que se destina à formação dessa poupança e outras taxas, entre as quais se incluem:

  • Taxa de administração: percentual que tem como objetivo remunerar a administradora do consórcio pelos seus serviços;
  • Fundo de reserva: quantia destinada a eventuais necessidades imprevisíveis que possam surgir (se algum integrante do grupo se tornar inadimplente, por exemplo);
  • Seguro: dinheiro que cobre o pagamento do saldo caso haja algum imprevisto, como a morte ou invalidez de algum consorciado.

Como funciona um consórcio imobiliário?

Mês a mês, os consorciados contribuem com o pagamento de sua parcela até que chegue o fim do período firmado em contrato. Também mensalmente, um ou mais participantes são contemplados por meio de um sorteio ou de lances, os quais podem aumentar as chances de obter o recebimento da carta de crédito antecipadamente.

Basicamente, os lances funcionam como leilões e o vencedor só paga a quantia que ofereceu se for contemplado naquele mês. Isso ocorre se houver saldo adicional suficiente no Fundo Comum e se o percentual da parcela oferecida for o maior ou estiver entre os maiores.

Após ser notificado sobre a contemplação, o consorciado deve apresentar as informações do vendedor e da propriedade que deseja obter para a administradora. A empresa irá emitir a carta de crédito e, no caso de imóvel usado, solicitar uma vistoria, a fim de evitar problemas futuros.

É importante considerar, ainda, que pessoas com saldo no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) podem utilizá-lo para ofertar lances, amortizar parcelas ou mesmo complementar o valor da carta de crédito.

Mas há ressalvas. O saldo só pode ser usado para moradia própria em imóvel residencial urbano. O consorciado deve contar com pelo menos 3 anos de contribuição, além de outras regras disponíveis no manual da Caixa Econômica Federal.

Tipos de consorcio imobiliário

Consórcio de imóveis é uma modalidade de consórcio que pode englobar uma série de outros, por exemplo:

Como escolher a melhor empresa para fazer consórcio de imóveis?

Não existe uma só opção que atenda às necessidades de todas as pessoas. Por isso, antes de contratar um consórcio imobiliário, considere todas as regras do investimento. Mas, antes de tudo, verifique se a administradora é credenciada e autorizada pelo Banco Central do Brasil. Isso é muito importante!

Em seguida, você precisará analisar os aspectos contratuais. Conheça o prazo de duração do consórcio imobiliário, seus direitos e deveres, as condições de contemplação, os critérios de desempate em lances e, claro, as taxas cobradas pela administradora.

Entenda quais são as regras da administradora em caso de multa por atraso no pagamento das parcelas e qual é o índice que ela utiliza para calcular os reajustes anuais. E, se você pretende ser contemplado com mais rapidez, descubra como ocorrem os lances, pois existem diferentes modalidades e regras.

A administradora pode aceitar lances livres, modalidade na qual ganha o consorciado que oferecer o maior percentual no lance; determinar um valor fixo para o lance; e até possibilitar o lance embutido, no qual você pode utilizar a sua carta de crédito, sem precisar investir recursos próprios.

Além das questões contratuais, verifique se há outros benefícios oferecidos pela administradora. O consórcio do Santander, por exemplo, oferece descontos em compras de produtos ou serviços em lojas parceiras e a possibilidade de pagar valores menores nas primeiras parcelas.

Uma forma de facilitar a busca pela melhor empresa para fazer um consórcio de imóveis é acessar o ranking de instituições disponível no site do Banco Central do Brasil. A tabela considera o número de consorciados ativos e reclamações acerca das administradoras para calcular um índice.

No caso de administradoras ligadas a bancos, as melhores opções para fazer consórcio imobiliário são do Itaú, do Banco Pan e da Caixa.

Consórcio imobiliário vale a pena?

O autofinanciamento imobiliário é uma opção muito interessante para pessoas que desejam comprar casas, apartamentos, terrenos ou construir, reformar e quitar dívidas de um financiamento. É preciso entender, no entanto, que essa é uma modalidade de pagamento para objetivos de longo prazo. Se você tiver urgência ou não quiser aguardar, talvez um consórcio de imóveis não seja indicado para você.

Além disso, é importante fazer um bom planejamento financeiro. Se você paga aluguel e contrata um consórcio para adquirir um imóvel, precisará desembolsar duas mensalidades, o que pode não ser muito interessante para o seu orçamento. Calcule bem quais são as suas possibilidades financeiras.

O que é melhor: consórcio ou financiamento?

Em comparação com um financiamento, em geral, consórcios de imóveis valem mais a pena. Afinal, o comprador não paga juros nem entrada e a burocracia costuma ser menor. A adesão a um plano de consórcio é muito mais simples e possui menos exigências.

A capacidade de negociação que os consórcios de imóveis possibilitam é outro grande benefício. Quando você receber a sua carta de crédito, poderá pedir um desconto maior ao vendedor, pois este receberá o valor à vista.

A opção é, naturalmente, também muito interessante para quem pode utilizar o saldo do FGTS e, assim, tentar acelerar a realização de seu objetivo. No entanto, entenda que podem existir ofertas maiores do que a sua, especialmente se o grupo de consórcio for novo, no qual poucas pessoas ou ninguém foi contemplado.

Dica bônus sobre consórcio de imóveis

Agora você já sabe como um consórcio imobiliário pode te ajudar a realizar seus objetivos. Se você estiver disposto a esperar pela contemplação (que pode ocorrer logo após a contratação ou no final do período determinado em contrato) ou pode dar lances, essa é uma excelente opção para construir, reformar, quitar um financiamento ou adquirir um imóvel.

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Rebeca Müller

Rebeca Müller é formada em Economia pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) e especializada em Finanças pelo Instituto Coppead de Administração da UFRJ. Depois de 11 anos atuando diretamente com Planejamento Financeiro e Orçamentário em empresas privadas e órgãos públicos, Rebeca descobriu uma nova vocação: comunicação. Hoje, ela escreve para a Zelas Finanças, e seu conteúdo conta com a rica bagagem que acumulou ao longo de sua trajetória no mercado financeiro.

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